HomeSitemapZoeken
SRE-Nieuws SRE-Nieuws
Nieuwe pagina Nieuwe pagina
Home > SRE-Nieuws > SRE-Nieuws December 2006
Stoelendans of slaagkans? Onderzoek naar kansen op de woningmarkt.

Terug

Inleiding
Wat zijn de kansen van de woningzoekenden met een kleine portemonnee op de woningmarkt?
Zijn er grote verschillen tussen de verschillende gemeenten wat de slaagkas betreft?
Het SRE heeft een onderzoek gedaan, uitgevoerd door stagiair Thomas Beks, naar de slaagkansen in de regio. Thomas heeft gegevens opgevraagd uit het Kwalitatief Woningmarktonderzoek, van corporaties, van de NVM etc. en op basis daarvan de slaagkans in beeld gebracht.
Het blijkt inderdaad dat er grote verschillen zijn.

Woningtekort
De belangstelling voor het onderwerp werd gewekt door de steeds verder oplopende wachttijden voor huurwoningen in Nederland en het oplopende woningtekort. Bestudering van het onderwerp liet zien dat de landelijke slaagkansen in de huursector aan het dalen zijn. Dit was aanleiding de slaagkansen voor de eigen regio te onderzoeken.

Toenemende vraag
De vraag naar woningen in de sociale sector is toegenomen, onder meer door de huishoudenverdunning. Er wonen steeds minder mensen per woning. Het gevolg is dat het voor steeds meer huishoudens moeilijk wordt passende woonruimte te vinden. Dit geldt met name voor de primaire doelgroep met haar bescheiden inkomen. Voor die doelgroep is de koopsector nauwelijks nog betaalbaar. Daardoor is hun keuzevrijheid dus beperkt tot de kernvoorraad: de goedkope en middeldure huurwoningen.
Maar ook de zogenaamde secundaire doelgroep de inkomensgroep tot € 33.000, ondervindt grote problemen bij het vinden van passende woonruimte. Ook deze groep gaat daarom zoeken in de kernvoorraad.

Resultaten onderzoek
De benodigde gegevens voor het bepalen van de slaagkansen wat betreft de vraag vanuit de primaire doelgroep zijn afkomstig uit het Kwalitatief Woningmarkt onderzoek 2006 van het SRE.
Het aantal geslaagde woningzoekenden in huursector is opgevraagd bij de corporaties in de regio. Voor het aantal geslaagden in de koopsector zijn de kooptransacties opgevraagd bij de NVM.
De slaagkansen voor het SRE-gebied zijn voor het totale gebied en per subregio bepaald.
In het onderstaande schema zijn de verschillende onderzochte factoren en de slaagkansen voor het SRE-gebied als totaal weergegeven.

Tabel Overzicht slaagkansfactoren SRE
SRE 2006 Huur < €331,- Huur €331,- tot € 508,- Koop < €186.000,- % van totale
Directe invloedsfactoren
Vraag doelgroep < 2 jaar kernvoorraad
4.884
11.049
 - 14% primaire doelgroep
Mutaties 2004-2005
3.351
6.663
 - 10% kernvoorraad
Vraag doelgroep < 2 jaar koop - -
3.481
 3% primaire doelgroep
Kooptransacties doelgroep - -
850
 2% soc. Koopsector
Indirecte invloedsfactoren
Doelgroep - - - 37% aantal huishoudens
Kernvoorraad
51.270
43.240
 - 45% woningvoorraad
Goedkope koop voorraad - -
45.510
 15% voorraad
Goedkope Scheefwoners
12.600
15.870
 - 30% sociale sector
Verhuisgeneigdheid goedkope scheefwoners - - - 27% aantal goedkope scheefwoners
Dure scheefwoners - - - 9% doelgroep
Verhuisgeneigdheid dure scheefwoners - - - 31% aantal dure scheefwoners
Slaagkansen 41% 39% 19% -

Slaagkans per regio
De gemiddelde slaagkans voor de kernvoorraad binnen het SRE-gebied komt uit op 41%. Deze is gelijk aan de Nederlandse slaagkans uit 2002. In het onderstaande overzicht zijn de slaagkansen per subregio binnen het SRE-gebied weergegeven.

Tabel Slaagkansen primaire doelgroep SRE
Slaagkans 2006 Kernvoorraad Kernvoorraad Koopsector
. < € 331,- € 332,- tot € 508,- < € 186.000
Eindhoven 41% 36% 23%
Helmond 68% 46% 42%
Randgemeenten 33% 40% 17%
De Kempen 18% 38% 0%
Heeze-Leende-Cranendonck 28% 33% 12%
De Peel 39% 33% 4%
SRE Totaal 41% 39% 19%

Oorzaken van verschillen
De grootte van de sociale sector in verhouding tot het aantal doelgroephuishoudens is natuurlijk de belangrijkste factor. Opvallend is daarom dat het verschil in slaagkansen tussen Eindhoven en Helmond zo groot is, terwijl het de verhouding tussen kernvoorraad en aantal doelgroephuishoudens nagenoeg dezelfde is. Dit komt door de hogere vraag vanuit de doelgroep en de lagere mutatiegraad voor doelgroephuishoudens in de kernvoorraad. Dit wordt veroorzaakt door het loslaten van passendheidscriteria bij een aantal corporaties in Eindhoven. Hierdoor worden er ook woningen uit de kernvoorraad aan huishoudens buiten de doelgroep toegewezen.

Met name in de landelijke subregio’s is de slaagkans laag. Dat komt vooral omdat de kernvoorraad relatief klein is. De goedkope scheefheid betreft de huishoudens die gezien hun inkomen eigenlijk te goedkoop wonen; zij zouden meer kunnen betalen. De goedkope scheefwoners bewonen 30% van de kernvoorraad, dit is duidelijk lager dan het landelijke percentage van 46%. Dit houdt in dat de doorstroming naar woningen buiten de kernvoorraad in het SRE-gebied beter is dan landelijk.

Conclusies en aanbevelingen
De conclusies betreffen de verschillen tussen de slaagkansen en de oorzaken daarvan. Deze staan in het rapport zelf (Stoelendans of slaagkans?) uitgebreid beschreven.
Aanbeveling is dat de gemeente de berekende slaagkansen beschouwt als een indicatie voor het functioneren van haar woningmarkt. De slaagkans is geen keihard cijfer, maar geeft wel aan hoe de doelgroep er in vergelijking met andere regio’s voor staat. De gemeente kan op basis van de conclusies zelf haar ambitie bepalen: wil zij iets doen aan de slaagkans en zo ja, hoe?

Het rapport geeft aanbevelingen, zoals:

  • doorstroming van goedkope scheefwoners bevorderen;
  • meer woningen in de sociale sector bouwen;
  • kijken naar mogelijkheden om mensen uit de doelgroep te helpen: met een starterlening, een koopsubsidie of door het ondersteunen van collectief particulier opdrachtgeverschap.

Meer informatie
Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Simon Wessels, telefoon 040 259 45 72, e-mail s.wessels@rez.sre.nl.

Download hier het eindrapport ‘SRE SlaagkansenPrimaireDoelgroep’.